Esta entrevista ha sido sacada del blog de Fotocasa. La publico en revista Ambigú poque considero que es de mucha importancia que las personas que son propietarios de pisos o inmuebles sepan lo que les deparará el futuro inmediato.

Aprovechando su presencia en la Fotocasa Real Estate Conference 2016, celebrada con motivo del Barcelona Meeting Point, entrevistamos al profesor de economía y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos. Este nos hace un resumen de la situación actual del mercado de la vivienda y nos cuenta cuáles son sus previsiones para el próximo 2017.

Fotocasa.- Los datos muestran que la ligera mejora de la situación económica en España está teniendo una repercusión positiva en sector inmobiliario. ¿En qué punto se encuentra el mercado en estos momentos?

Gonzalo Bernardos.- La economía española está en una nueva fase expansiva, pues 2016 será el segundo año consecutivo en que el crecimiento del PIB ascenderá al 3,2%. Dicho aumento, unido a una intensa creación de ocupación y a un tipo de interés en mínimos históricos, supone un entorno macroeconómico ideal para que el mercado residencial vuelva a despegar. Y es que, aunque muchos se empeñan en ello, la coyuntura del mercado inmobiliario no depende de la demografía, sino de la macroeconomía.
Si la economía va bien, un gran número de personas cambian el alquiler por la compra de un piso, muchos inversores vuelven a invertir en vivienda y llegan inmigrantes que, más pronto o tarde, también acabarán comprando. Si la economía va mal, muy pocos pueden comprar, los inversores se resguardan en los depósitos y la renta fija, y el país pierde población porque el flujo de emigrantes supera claramente al de inmigrantes.

Fc.- Subida de los precios, crecimiento de las compraventas, aumento de la concesión de hipotecas, reactivación de la construcción… ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

G.B.- En la mayoría de localidades del país, el mercado inmobiliario está únicamente empezando a recuperarse, así que ni hablar.
Entre 2008 y la actualidad encontramos tres principales diferencias. Para empezar, el crédito hipotecario neto había crecido más de un 19% cada año entre 1997 y 2006. En la actualidad, está disminuyendo (un 3,8% en junio). No puede existir una burbuja inmobiliaria si previamente no hay una burbuja financiera y, para que ésta exista, debe aumentar mucho el crédito hipotecario y durante un largo período de tiempo
Además, en 2008 empezó una gran destrucción de empleo, mientras que en 2016 se crearán un mínimo de 440.000 puestos de trabajo. Un ritmo parecido de generación de empleo creo que continuará, al menos, hasta 2020.
Por último, en 2008 el Euríbor a un año llegó en julio al 5,393% (máximo histórico), en la actualidad es negativo y difícilmente lo veremos por encima del 2% antes de 2019.

Fc.- ¿Y en Barcelona y Madrid?

G.B.– Es un caso distinto al del resto del país, muy influido por la demanda de extranjeros y de inversores nacionales. Los primeros están comprando porque ambas ciudades están de moda en el mundo, ya que ofrecen una gran calidad de vida. Además, consideran que el precio de sus viviendas es barato en comparación con el de otras grandes urbes, tales como Nueva York, Londres, París, etc.
Los segundos, los inversores nacionales, están trasladando sus inversiones desde los depósitos, las letras del Tesoro y los bonos del Estado a la vivienda por la mayor rentabilidad que ésta ofrece vía alquiler.
Ambos tienen claro qué es lo que quieren comprar: un producto bien localizado. Y es precisamente esto lo que está llevando a subidas de alrededor del 20% en la mayoría de barrios de clase media – alta y alta de Barcelona y Madrid. Al ritmo actual, en 2018, en dichos barrios de ambas ciudades, veremos precios similares a los del 2007.

Fc.- En su opinión, ¿qué medidas deberían aplicarse para hacer frente al sobrecalentamiento de los precios en las grandes capitales?

Me parece que ya es inevitable. En los dos próximos años, en las renovaciones de los contratos de alquiler en Barcelona y Madrid, el propietario exigirá a los inquilinos incrementos de la renta que en promedio superarán al 20%. Un aumento que muchos no podrán satisfacer. Por tanto, serán expulsados de la gran ciudad y obligados a refugiarse en la periferia próxima.

La solución propuesta por Ada Colau, alcaldesa de Barcelona, de establecer un control de alquileres, no me parece adecuada. Si propietario e inquilino acuerdan pagar 1.000 euros y la norma dice que la renta debe ser de 700 euros, éste será el importe oficial pero el real serán los 1.000 euros, y los 300 restantes se pagarán en negro.
Durante la crisis se perdió una magnífica oportunidad para incrementar la vivienda social en muchas ciudades del país, especialmente en las medianas y pequeñas capitales. El rescate de las entidades financieras nos ha costado a todos los españoles 51.303 millones de euros. En compensación, los políticos podían haberles exigido que los pisos y solares de promotores que se habían quedado pasarán los ayuntamientos para que éstos los destinarán a vivienda social. Ninguno de ellos, ni de derechas ni de izquierdas, realizó una propuesta similar. La Comunidad de Madrid hizo todo lo contrario: vendió 3.000 viviendas de su patrimonio al fondo de inversión Goldman Sachs – Azora.

Fc.- ¿Hasta cuándo cree que continuarán los buenos tiempos inmobiliarios?

En Economía hay dos expresiones fantásticas: círculo virtuoso y círculo vicioso. La primera quiere decir que, hagas lo que hagas, la economía irá bien; la segunda, que funcionará mal.
Desde el último trimestre de 2013, la coyuntura internacional es extremadamente favorable para España, de la misma manera que fue desfavorable entre agosto de 2007 y el mismo mes de 2013. Dicha coyuntura ha permitido que la recuperación macroeconómica sea como el despegue de un avión en lugar de como el vuelo de una gallina, tal y como inicialmente parecía.
No veo ninguna nube en el horizonte que provoque que pasemos del círculo virtuoso al vicioso. Por eso, creo que tenemos garantizada una fase expansiva, al menos, hasta 2020. En las grandes ciudades, los mejores años serán el actual y los dos próximos. En las pequeñas y medianas, especialmente 2018, 2019 y 2020, siempre que, en este último, el tipo de interés del BCE no supere el 2,5%. En dichas urbes, primero habrá un considerable importante aumento de las transacciones y después de los precios.

Fc.- ¿Cuáles son sus previsiones para el sector de cara a 2017?

Según mis previsiones, las transacciones aumentarán un 25%, los precios un 13% y las viviendas programadas un 75%, pasando de 100.000 a 175.000 unidades.
Las claves del próximo año serán tres: un gran número de personas asumirá que la crisis macroeconómica ya ha acabado (en la actualidad aún no lo tienen claro) y empezará a buscar vivienda para comprar. Además, cada vez más ciudadanos observarán que es más barato comprar que vivir de alquiler, ya que los intereses de la cuota hipotecaria serán inferiores al importe del arrendamiento. Por último, los bancos otorgarán mucho más crédito, llegando hasta a las familias con ingresos de 2.000 euros, siempre y cuando el coste de la vivienda que desean adquirir no sobrepase los 200.000 euros.

Fc.- Usted lleva más de 16 años formando a profesionales en la gestión inmobiliaria, ¿qué ofrece el dirige en la Universidad de Barcelona el Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria para tener tanto éxito?

Una renovación constante de asignaturas, materiales y una orientación dirigida principalmente a que nuestros participantes hagan buenos negocios inmobiliarios. Y, por supuesto, los mejores profesores. Unos docentes que combinan unos elevados conocimientos profesionales con una gran pedagogía.
No obstante, nuestro verdadero éxito es ver cómo nuestros alumnos triunfan en el mercado. Tenemos muchos en puestos de primer nivel. Tres ejemplos de antiguos alumnos que, después de realizar el master, consiguieron su puesto actual son: Joan Galo (director general de Engel & Völkers Barcelona), Oriol Farré (director ejecutivo Animua) o Carlos Niella (director comercial de Laimo).